صدر قانون 164 لسنة 2025 بتاريخ 4 أغسطس 2025 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بعد تصديق السيد رئيس الجمهورية. أثيرت ضجة وخلاف كبير حوله.
1) ما أهم البنود التي جاءت بالقانون؟
بند 1: انتهاء العلاقة الإيجارية للحالة السكنية بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون للأشخاص الطبيعيين، وانتهاؤها بخمس سنوات لغير الغرض السكني.
بند 2: زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 20% للمسكني و10% لغير المسكني.
بند 3: تطبيق دفع الأجرة موحدة قدرها 250 جنيهًا ابتداءً من سبتمبر حتى انتهاء اللجنة من الفحص وتحديد نوع الأجرة، والذي يختلف من منطقة إلى أخرى: منطقة متميزة، منطقة متوسطة، منطقة اقتصادية.
بند 4: إخلاء الشقة إذا كان لدى المستأجر شقة أخرى ملكًا أو إذا تم غلقها لمدة أكثر من سنة من تاريخ العمل بالقانون.
هذه بعض أهم البنود التي جاءت بالقانون.
2) متى يتم دفع القيمة الإيجارية؟
ابتداءً من الشهر التالي لصدور القانون، أي من شهر سبتمبر.
3) كيفية تحديد القيمة الإيجارية؟
قبل لجنة الفحص: 250 جنيهًا لمدة ثلاثة أشهر، حتى تنتهي اللجنة من فحص وتقسيم المناطق إلى ثلاث مناطق: متميزة، متوسطة، اقتصادية.
بناءً على هذا التقسيم يتم دفع الأجرة وفقًا للحدود التالية:
الحد الأدنى للمنطقة المتميزة: 1000 جنيه
الحد الأدنى للمنطقة المتوسطة: 400 جنيه
الحد الأدنى للمنطقة الاقتصادية: 250 جنيه
4) لماذا تم رفض الكثير من الدعاوى الخاصة بالطرد من قاضي الأمور الوقائي؟
القانون يطبق أثرًا فوريًا وليس بأثر رجعي. الإخلاء للطرد بسبب الإغلاق أو وجود شقة أخرى يجب أن يُطبق اعتبارًا من صدور القانون. الإغلاق لمدة سنة حتى سبتمبر 2026 لم ينتهِ، كما لم تصدر تعليمات واللائحة التنفيذية التي تحدد شكل ورفع الدعاوى أمام محكمة الأمور الوقائية، لذا خضعت الدعاوى للرفض من قبل المحامين.
5) الدعاوى في المحكمة الموضوعية ما زالت مستمرة؟
نعم، الدعاوى في المحاكم الموضوعية ما زالت قيد النظر، وتُنظر الأسباب والدعاوى من قِبل المحاكم المدنية الموضوعية التي تفصل في وجود الإغلاق أو وجود أخرى أو إخلال أو عدم دفع الأجرة.
6) الأدلة التي تثبت ضرر المالك ووجود المستأجر المتعنت؟
أولًا: إنذار رسمي على يد محضر.
ثانيًا: محضر زائد معاينة تفيد بأن الشقة مغلقة.
ثالثًا: رفع الدعوى وتقديم الإنذار، المحضر، المعاينة، وشهادة من الشركات الثلاث بشأن عدم استهلاك الخدمات، وشهادة الشهود بأن المستأجر أو أحد أفراد أسرته غير موجودين في الشقة أو لم يمتد له الإيجار.
7) هل يجوز الطعن على القانون أمام المحكمة الدستورية العليا؟
نعم يجوز الطعن وفق المادة 225 من الدستور. لا يجوز تطبيق القانون بأثر رجعي إلا إذا كان التعديل في مصلحة الأفراد، كما يجوز الطعن إذا أثر القانون في استقرار الأوضاع.
